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北京法律顾问律师咨询-经济适用房、商品房和房改房三种房产证有何异同?

发表日期:2013-7-14
北京法律顾问律师咨询-经济适用房、商品房和房改房三种房产证有何异同? 目前我国房屋产权人手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种形式,即普通商品房产权证书、经济适用房产权证书、房改房产权证书。这三种产权证书都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其在本质上
北京法律顾问律师咨询-经济适用房、商品房和房改房三种房产证有何异同?   
    
        目前我国房屋产权人手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种形式,即普通商品房产权证书、经济适用房产权证书、房改房产权证书。这三种产权证书都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其在本质上是没有什么区别的,其财产权利都受到国家相应法律法规的保护和规范。  

但是这三种房产证在使用和交易方面却有着一定的差别,具体为:   
    
1、商品房。  
        完整的商品房房屋所有权包括四部分内容,即房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由地转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要缴纳其他的费用。   


    
2、经济适用房。  
        经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格较低的主要原因。根据北京市的有关规定,职工个人购买的经济适用房,房屋产权归职工个人所有,已取得合法产权证书,即可依法进入二级市场上市交易。上市后,其收益全部归个人所有。这也就是说,经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样,唯一不同的是,经济适用房在出售时,购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%缴纳土地出让金,没有标定地价的,土地出让金的价款暂按房屋售价的3%缴纳。这样,在办理完产权过户手续后,购买人所得到的就是普通商品房的产权证书,再次交易的时候,就无须缴纳土地出让金了。   
    
3、房改房。  
        房改房又叫已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅,即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房产权证基本可分为两种,即按成本价购买的产权证(以下简称成本价)和按标准价购买的产权证(以下简称标准价)。   
    
        成本价的产权证证明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,但在收益权上受到一定的限制,即产权所有的房屋不能办理赠与。但在收益上,成本价的产权人可选择以下两种方式:  

第一,由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款直接上市进行交易。按照这种方式进行收益,房屋售价每平方米超过4000元以上的部分,产权人要和原产权单位进行收益分成,具体是每平方米在4000元至5000元的部分,80%归个人所有,20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分,50%归个人,50%归原产权单位。  

第二,产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易,具体操作是由评估部门先对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了,这种情况下,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。   
    
        标准价的产权证证明该产权房屋的使用、占有权归产权人所有,在处置权和收益权上受到较大的限制,标准价的房屋也不能赠与。因此,作为标准价产权证的房屋产权人对该房屋只拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后,由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权。但是已经按照标准价出售的公房,原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态,并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的,视为单位放弃优先购买权,职工可直接上市交易。   
    
        以上为三种产权证在使用和交易上的一些不同,具体表现在产权的收益部分,经济适用房和房改房在具体收益上与普通商品房相比存在着一些限制,所以,购房者在选购房屋时一定要看清房屋的产权类型,以免为以后的使用和交易埋下隐患。 
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