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什么是公共租赁房?

发表日期:2013-8-5

什么是公共租赁房?

公共租赁房,是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
公共租赁房的产生:
不能租廉租房,却买不起经济适用房;不能买经济适用房,却买不起商品房;刚刚毕业,收入不低但没有积蓄,买不起房又租不到便宜、稳定的房——这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善,但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房,成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。
2007年,有关部门就公共租赁房开始调研时,一个重要背景是,希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体,但刚刚就业,积蓄少,存在阶段性的住房困难。”齐骥表示,政府有责任支持他们解决住房问题,公共租赁房就是很好的方式。
公共租赁房的意义:
公共租赁房概念的提出,现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难,其更广泛的意义,则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变,其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助,今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难,明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台,比如减税、就业帮扶等等。
另外,公共租赁房能够真正完善起来,它可能在一定程度上抑制房价继续攀升,让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了,房价也会有所回落,这样就又能让一部分人住进自己的房子里。
公共租赁房面临问题:
1、户籍问题
在北京、上海等大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市,多数新就业人员并非本地户籍人口。然而,受保障能力和管理水平所限,多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。“北京在制度设计的时候还是有户籍门槛的。”程建华说,“现在北京有户籍人口1300万人,外来人口居住半年以上的有450万,以目前的建设规模,很难放开,资格认定也有困难。” 能否突破户籍这道“门槛”,成为公共租赁房实现“全兼容”的一个难题。“由于目前公共租赁房资源不够,无论是低收入家庭还是新就业人员,保障的门槛还是比较高,房源布局也不够合理。”朱建文说,“因此,当务之急还是加快建设,多筹集房源。”
2、租金标准不好定
“租金标准不好定。”青岛市国土房管局副局长杜本好表示。租金高了不行,公共租赁房覆盖面大,租金要让保障对象都负担得起,否则价格就变成了最大的门槛;低了也不行,要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出,政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市,公共租赁房租金则相对较低。
3、监审难题
和所有保障性住房一样,准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于,仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况,尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等,也难以获知。
价格杠杆则成为公共租赁房建立退出机制的好办法。常州规定,承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的,最长可以申请6个月的延长期,在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%,如果超过延长期仍然不退出,则按市场租金价格的1.5倍征收。“尽管制度设计得很好,但如果真的拒不退出,要通过法律途径强制退出,很难执行。”常州市房管局副局长孙宛如说。
为了使市场手段的退出机制更具有操作性,厦门市为公共租赁房制定了高于市场水平的租金,收取租金以后,政府再通过货币补贴的方式,根据不同的保障对象返还30%—70%的租金。厦门市住房保障办副主任王朝晖介绍,如果承租者不退出,直接停止返还30%的补贴资金即可。高于市场价格的租金会让这些家庭主动退出,有效避免公共资源不合理分配。
但这种“先收后退”的补贴方式,无疑将增加住房保障部门的工作量。不仅如此,以“全兼容”为目标的公共租赁房保障对象数量庞大,“进”和“退”的难题面前,各地住房保障机构人员普遍紧缺的困境将进一步凸显。
公共租赁房的点评:
在我国当前的住房保障体系当中,经济适用房与廉租房是两种主要形式。但在建设和分配中,经济适用房被过度强化的商品属性替代了其社会保障属性,在很多城市都存在建设标准失控,导致经济适用房以大户型居多,同时购买对象界定模糊等诸多问题。而廉租房的覆盖对象仅限于具有“非农业住户的最低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭”,从而导致大量的流动性人口和进城务工的农民工被排除在住房保障体系之外。七部委此次颁布的指导意见是首次提出对城市中等偏下低收入人群和外来务工人员实行住房保障覆盖,首次从政府层面将以前无法享受廉租房、经济适用房及棚户区改造的城市“夹心层”纳入住房保障计划。我们认为这既是对我国住房保障体系的完善,同时也是此轮房地产调控中政府保民生思想的再度提升
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