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北京法律顾问律师,关于定金条款和赔偿损失的适用

发表日期:2017-7-4
北京法律顾问律师,关于定金条款和赔偿损失的适用 观点在确认被告违约的同时,不是简单地适用定金罚则或同时适用赔偿实际损失,而是根据实际情况具体分析。当定金与实际损失相当时,由原告选择适用。当造成的损失较定金较多时,应当以赔偿实际损失为限。采用

      根据我国《合同法》的有关理论,定金作为一种债的担保方式,分为立约定金、订约定金、证约定金、解约定金、违约定金等。我国《合同法》上规定的是什么性质的定金?法律未明确规定。大多数人认为是解约定金和违约定金。
周某与被告张某签定购房合同。双方约定:原告将自有的住房一套出卖给被告,价款8万元。被告先付定金1000元,同时预付房款2 万元,余款在原告办妥房屋产权过户手续后3日内付清。双方当日签定合同后,被告依约将预付款、定金共计2.1万元给付原告,原告也于当日将房屋交付给被告,被告随即迁往入住。2005年1月,被告因对所购房屋不满意,就搬了出来。并向原告明确表示,自己不要房屋了,只要求原告退还预付房款2万元,定金就算了。原告以办理房屋产权过户手续过程中已产生税、费等3000余元,要求被告赔偿。双方协商未果,原告诉至泸县人民法院。 
如何处理本案有三种观点:
第一种观点认为,原被告签定的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效,合同履行过程中,被告以牺牲定金为代价拒绝履行合同,原告只能获得被告的1000元定金,被告的2万元预付款应予以退还,而对原告产生的税费等损失,被告不应赔偿;
第二种观点认为,原被告签定的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效,双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中,被告明确表示将不履行合同,被告已严重违约,被告除无权要求退还定金外,还应赔偿原告办证过程中产生的损失3000元;
第三种观点认为,定金罚则和赔偿实际损失不能同时适用,但是如果定金罚则不能完全弥补守约方的实际损失时,可以适用赔偿实际损失的责任。具体到本案,被告应当赔偿原告造成的实际损失3000元。  
笔者赞同第三种观点,分述如下:  
第一种观点就是把定金作为解约定金看待的。
被告以牺牲定金为代价,取得解除合同的权利。但当双方约定的定金较少,而守约方因违约而产生的损失较大时,采取这种观点处理,显然对守约方不利;
第二种观点把定金作为违约定金,认为被告已严重违约,被告除要牺牲定金为代价外, 还应赔偿原告的损失。这种观点在让被告承担定金罚则责任的同时,又让被告赔偿实际损失,其实是使被告受到了双重处罚,显然于被告不公;
第三种观点在确认被告违约的同时,不是简单地适用定金罚则或者同时适用赔偿实际损失,而是根据实际情况具体分析。当定金与实际损失相当时,由原告选择适用。当造成的损失较定金较多时,应当以赔偿实际损失为限。采用这种观点处理本案较为妥当。聘请北京律师,刑事辩护律师,影视律师,企业法律顾问选择北京律师事务所,关注最新法制动态, 新刑法全文请选择北京浩伟律师事务所


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