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租赁合同中承租人的义务及应承担的责任,北京合同法律顾问律师

发表日期:2017-7-23
租赁合同中承租人的义务及应承担的责任,北京合同法律顾问律师 《合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益,承租人支付租金的合同。”作为租赁合同的双方当事人出租人和承租人,承租人基于租赁合同,对租赁物享有租赁权的同时
      承租人违反支付租金的义务应承担的责任有:《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”依此规定,承租人没有正当理由,未支付或迟延支付租金的,出租人可以给出适当的宽限期;在宽限期内,承租人仍不支付的,出租人可以解释合同。 
《合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益,承租人支付租金的合同。”作为租赁合同的双方当事人出租人和承租人,承租人基于租赁合同,对租赁物享有租赁权的同时,负有支付租金、保管租赁物、按约定的方法使用租赁物以及返还租赁物的义务等。将之归纳总结,承租人的主要义务有如下:    
 一、承租人应当按照约定的期限支付租金   
      支付租金的义务是承租人的主合同义务。租金是承租人使用收益租赁物的对价,一般以金钱计,但在当事人约定以租赁物的孳息或其他物品充当租金时,也无不可。承租人应当依照约定的期限支付租金,对支付期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的,依照《合同法》第226条,租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。租赁期间在1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。   
租金的数额得由当事人自行约定,但法律对租金数额有特别规定的,应依法律的规定;当事人约定的租金高于法律规定的最高限额的,其超过部分应为无效。承租人支付租金,应依当事人约定的数额交付。租金虽为租赁物使用、收益的代价,但在因承租人自己的事由而致不能对租赁物的一部或全部为使用、收益的,承租人不能免除或部分免除交付租金的义务,仍应按约定的数额交付租金。由于承租人的原因致租赁物全部毁损灭失的,当事人之间的租赁合同终止,承租人应负损害赔偿责任,但其交付租金的义务自然也就终止。   
此处需要注意:其他国家和地区的立法上,为保护承租人的利益,常就不动产的租赁,对出租人在承租人未依约支付租金时的解除合同的权利加以限制。如我国台湾地区“民法”第440条第2项规定:“租赁物为房屋者,迟付租金之总额,非达两期之租额,不得依前项之规定,终止契约。”德国民法亦有相似的规定。类似规定,有利于兼顾双方当事人的利益,颇值我国立法借鉴。   
二、承租人应当按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务   
      《合同法》第217条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照合同法第61条规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。” 承租人在占有租赁物后,应当合理利用租赁物。该合理利用包括两种情况:一是在双方当事人就租赁物的使用方法有明确约定时,应当按约定;另一种情况是在双方当事人没有约定时,由双方事后协商确定。如果协商不成,则应运用合同解释方法,尤其是体系解释的方法,来确定租赁物的使用方法。仍无法确定的,可参照交易习惯。交易习惯无法确定或没有交易习惯的,则应依照租赁物的性质来确定。   
承租人违反依约定或租赁物的性质使用租赁物应承担的法律责任。《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”按此规定,承租人按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,无须承担损害赔偿义务。承租人如果未依约定的方法或租赁物的性质使用收益的,出租人得请求承租人停止其违反义务的行为,因此给租赁物造成损害的,出租人可以解除合同并请求损害赔偿。   
但此规定并未规定,在承租人未依约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,未给租赁物造成损害时,承租人应承担何种责任。法国民法典和德国民法典对此都有所规定,且比较适用和合理。《法国民法典》规定:“如承租人使用租赁物于非约定的目的,或其使用的方法可能对于出租人发生损害时,出租人得斟酌情形,请求解除契约”;《德国民法典》规定:“承租人以违背约定的方法使用租赁物,并且不顾出租人的劝阻继续为此种使用者,出租人得提出停止租赁之诉”。而依我国《合同法》,出租人则无权解除合同,这样显然不利于对出租人的保护。所以,我国《合同法》应参考国外的法律规定,适用同时履行抗辩权制度,在承租人未依照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物时,出租人可以行使同时履行抗辩权,取回租赁物,暂时中止合同的履行。   
三、承租人的保管义务   
      承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。租赁物有收益能力和生产力的,应保持其收益能力和生产力。承租人的保管义务尚有以下派生的从属义务:   
(一)通知义务   
在租赁关系存续期间,出现应及时通知出租人的情况时,承租人有及时通知的义务。可见,该义务需具备以下条件才能成立:  
其一,须出现应为通知的事项。具体包括:(1)对租赁物有修理、防止危害的必要。出租人对租赁物负有修缮义务,负担物的瑕疵担保义务,在出现出租人应为修理租赁物或租赁物有危险须予防止的情况时,承租人应当及时通知出租人。有无修理、防止危害的必要,应以是否会损害承租人、出租人及第三人的利益为判断。尽管危害的存在尚不致影响承租人的使用收益,但如不及时处置会损害出租人利益的,也应为通知。(2)第三人就租赁物主张权利。因出租人负有权利瑕疵担保义务,在第三人主张权利时,承租人应通知出租人,以使出租人能够及时采取救济措施。(3)其他依诚实信用原则应当通知的事由。例如,租赁物因不可抗力毁损灭失或因第三人的侵害受损等,承租人也应及时通知出租人。  
其二,在出现承租人应为通知的事项时,只有在出租人不知该事项的情形下,承租人才负通知的义务。若出租人已知,则承租人不负通知义务。如承租人怠于通知,则义务的违反,应负赔偿责任。其赔偿的范围为出租人因承租人怠于通知致不能及时救济而受到的损害。承租人在出租人不能及时救济时,不得以出租人债务不履行为理由,请求损害赔偿。承租人是否怠于通知,应由出租人承担举证责任。   
(二)对于保存行为的容忍义务   
出租人为保存租赁物完整有效的必要行为,承租人不得拒绝。保存行为以必要为限。如果是非必要的行为,承租人可以拒绝。如日本民法典规定,出租人违反承租人的意思而主张保存行为的,如承租人就不能达到租赁的目的的,承租人可以终止租赁合同。对此《合同法》中未予规定。   
(三)承租人的不作为义务   
包括:(1)不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。承租人基于租赁合同对于租赁物所享有的租赁权,从权利属性上来讲,系属债权,因此,承租人只有在经过出租人同意的前提下,方可对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,即对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。当然对于出租人要求承租人恢复原状的请求权,法官应当依据诚实信用原则加以判断,如果出租人权利和主张违反了诚实信用原则,依法不能支持。(2)不得随意转租。所谓转租,是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁物出租给次承租人使用、收益。   
承租人违反妥善保管租赁物应承担的法律责任。承租人违背妥善保管租赁物的义务,致使租赁物毁损灭失的,应对出租人承担损害赔偿责任。对此,《合同法》第222条规定:“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。”在此情形,承租人有过失时,应负侵权责任,对出租人承担损害赔偿责任。   
四、承租人返还租赁物的义务   
      租赁期间届满,承租人应当将租赁物返还出租人。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态,租赁关系一般得因租赁期限届满而终止,但也可因当事人一方行使解除合同的权利及其他原因而终止。在租赁关系终止时,只要租赁物存在,承租人就应返还租赁物;只有租赁物不存在了,承租人才不负返还义务。例如在租赁物因不可归责于承租人的事由灭失时,租赁关系也终止,但承租人并无返还租赁物的义务。我国《合同法》第235条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”   
承租人承担租赁物的返还义务,应注意:   
第一,承租人返还租赁物的义务为基于租赁合同所生的义务,因而即使是出租人在租赁关系终了后,将租赁物的所有权让与第三人,也可请求返还。出租人同时为所有权人或其他物权人时,也可基于物权为由,请求承租人返还租赁物。   
第二,数人共同承租时,各承租人所负担的租赁物返还义务为连带债务。如果出租人为数人,出租人间为按份共有关系,仅有一共有人主张返还的,承租人可视为是为全体共有人的利益,向全体共有人返还。   
第三,就返还的期限,定期租赁合同的租赁物的返还时间为租赁期限届满时;不定期租赁的,应于通知终止租赁关系时返还。但在房屋租赁合同中,承租人是否应在合同到期时立即搬迁,我国立法未设明文。但出租人应依诚实信用原则,给承租人留出合理的宽限期间。但在腾交期间,承租人构成不当得利的,应予以返还。   
第四,承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态,而不能概括地认为承租人返还的租赁物应符合原状。因为承租人在使用、收益的过程中,租赁物的正常损耗是在所难免的,对此,《合同法》第218条也规定:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。”此时若要求承租人返还原物,显然是不现实。   
第五,承租人在租赁期间未经出租人同意,对租赁物进行改建、改装或者增加附着物的,在返还租赁物时,出租人有权要求承租人予以拆除,恢复租赁物的原状。承租人的上述行为若是经出租人同意的,可不恢复租赁物的原状,并一可就租赁物价值增加的部分请求有益费用的返还。   
第六,承租人在返还租赁物时,就其对租赁物所支出的必要费用,也可主张返还。所谓必要费用,是指为维护租赁物所不可缺少的费用。比如租赁物的保管费、租赁机器的养护费等皆属之。从不同国家和地区的立法来看,必要费用可以分为两部分:一是,维持租赁物的能力所支出的必要费用,如动物的饲养费、汽车加油的费用等,一般应由承租人负担;二是,维持租赁物的使用、收益状态所支出的费用,如房屋的维修费用、修补汽车轮胎的费用、更换机器零件的费用等,应由出租人负担。如果此项费用已由承租人支出,出租人有偿还义务。当事人就此另有约定的,从其约定。   
承租人违反依返还租赁物的义务应承担的法律责任:   
依《德国民法典》第557条规定:“使用租赁承租人,于租赁关系终了后,不返还租赁物时,出租人得就抑留的期间,请求所约定的租金。如仍有损害,不妨主张之。”我国《合同法》对此未作出明确规定,但依《合同法》总则的规定,德国民法的规定应同样适合我国。即在租赁关系消灭后,承租人仍就租赁物使用、收益的,出租人可根据《民法通则》第117条规定,要求承租人返还财产,出租人受到损失的,承租人应当赔偿损失。聘请北京律师,刑事辩护律师,影视律师,企业法律顾问选择北京律师事务所,关注最新法制动态, 新刑法全文请选择北京浩伟律师事务所
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