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关于租赁物的使用,保管和维修,北京企业法律顾问律师

发表日期:2017-10-16
关于租赁物的使用,保管和维修,北京企业法律顾问律师 《合同法》第二百一十八条规定:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任”。承租人有使用租赁物的权利,但出租人对承租人对租赁物的用途及使用、维护
一、关于租赁物的使用
1、承租人应当按照约定的用途或者依租赁物属性确定的用途使用租赁物,承租人要想改变租赁合同约定的租赁物的用途必须征得出租人的同意。《合同法》第二百六十一条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当依照租赁物的性质使用。”
2、《合同法》第二百一十八条规定:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任”。承租人有使用租赁物的权利,但出租人对承租人对租赁物的用途及使用、维护的情况享有监督。承租人擅自改变租赁合同约定的租赁物的用途的,出租人有解除合同的权利;承租人不正常使用、维护租赁物致使租赁物遭受过度损耗的,出租人有权要求承租人纠正,给出租人造成损失的出租人有权要求赔偿或者解除合同。《合同法》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。
3、租赁物的用途不仅影响租赁物的寿命、维修费用,而且关系到租赁物应当具备的环境及对环境的影响,从而是租赁合同关系中的重要事项,因此,企业无论作为承租人还是作为出租人,都应当慎重对待。比如将居住房改为经营餐馆或娱乐,将学校改为工厂,不仅涉及到出租人的出租物能否满足承租人的合同目的,还涉及到租赁期间给环境或邻居造成损害的赔偿责任问题。
4、如果企业作为出租人,应当并且有权监督检查承租人对租赁物的使用方法和用途,对违反合同约定进行使用的,企业应当及时行使自己的权利,以免给自己的出租财产造成损失,也防止因对环境造成影响导致额外责任。
5、如果企业作为承租人,应当按照合同约定使用和维护租赁物,确需改变租赁物用途的,应当与出租人协商达成一致。
二、关于租赁物的保管和维修
1、合同法第二百二十二条规定:“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任”。自出租人将租赁物交付给承租人时起至承租人将租赁物返还给出租人时止,承租人对租赁物富有保管的义务,因保管不善致租赁物毁损、灭失的应当按照约定或者按照租赁物的价值赔偿。租赁物因不可抗力或非承租人过错毁损、灭失的,承租人不负赔偿责任。
2、维护是指为使租赁物发挥正常的效能和使用寿命,对其作必要的维持性的养护,比如对机器设备定期进行清洗或添加润滑油,限制超负荷运行等。对于以机器设备为租赁物的维护的意义特别重要。从合同实务看,对租赁物的日常维护属于保管和使用的范围,除非租赁合同有特别约定,否则均应当有承租人承租。如果企业是出租人,应当合理监督承租人对租赁物的日常维护和保养。
3、维修是指为使用租赁物恢复功能或恢复租赁物交付时的状态,对租赁物进行的以恢复功能和状态为内容的修理和完善。比如为消除房屋漏雨而对房盖进行维修;未恢复机器的功能更换机器的易损件等。如果企业作为出租人,在合同履行期间应当按照合同约定正常履行自己的维修义务;如果企业作为承租人,应当按照合同的约定要求出租人履行自己的维修义务,以保证自己能够正常地利用租赁物。
4、关于租赁物的维修义务是租赁合同的重要内容,租赁合同对租赁物的维修义务没有约定的,由出租人承担维修义务。负有义务的一方应当及时履行自己义务,另一方对此享有监督、检查的权利,负有通知维修的义务。如果合同约定由承租人对租赁物进行维修,承租人怠于履行维修义务致使租赁物毁损、灭失的,对出租人负有赔偿义务;如果合同约定由出租人履行维修义务,出租人怠于履行维修义务致租赁物毁损、灭失,使承租人不能实现合同目的,承租人可以解除合同;给承租人造成损失的,承租人可以同时要求出租人赔偿。
5、承租人自行维修后的求偿权。根据《合同法》第二百二十一条的规定,在出租人负有维修义务而又未能在合同约定或者承租人要求的合理期限内对租赁物进行维修的,承租人也可以自行维修,维修费用由出租人负担。承租人维修后,所花费用可以从应付租金中扣除。
6、从企业合同实务看,租赁期间较短的,以出租人自行维修为宜;租赁期间较长的,以承租人负责维修为宜。这种做法无论是对出租人还是对承租人,甚至对租赁物都是有益的。选择北京律师,刑事辩护律师,影视律师,企业法律顾问北京律师事务所,关注最新法制动态,新刑法全文请选择北京浩伟律师事务所。 
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