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二手房的调查与审核

发表日期:2014-11-6
房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定,未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
二手房的调查与审核
一、律师为买方办理购买二手房提供法律服务业务,首先应当告知买方,在购买二手房前应当进行调查,调查内容主要为房屋权属调查,包括:
(一)房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定,未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。
(二)房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
(三)卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人,如不是,则无权卖房。
(四)房屋是否有其他共有权人,如有,共有权人有优先购买权,因此,在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。
(五)房屋是否已经出租,如已出租,承租人有优先购买权,应先征得承租人的同意。
(六)如系已经出租房屋,房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力,新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。
(七)房屋有无设置抵押等他项权利,如有,应当首先取得他项权利人的同意。
(八)凡需在签订买卖合同前征得他人同意的,该同意的意思表示应为书面形式。
(九)审查二手房有无下列禁止买卖情形:
1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;
2、已被国家有关机关依法收回土地使用权的;
3、权属有争议的;
4、未依法登记领取权属证书的;
5、列入动拆迁范围的;
6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
(十)对土地使用权状况进行调查
1、调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。
2、调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。
3、购买带有花园的别墅时,调查花园是否取得土地使用权。
二、有无对买方的限制
  对境外人士在中国购买房产的限制
  律师要提示委托人,出于国家安全和军事安全和经济调控政策的考虑,境外人士在中国购房有时是受限制的,律师可向房屋所在地有关政府部门进行调查。
三、对卖方的特别调查
(一)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(二)二手房属于国有或集体资产的,律师应当审查政府主管部门的批准文件。
四、律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能
  为保证委托人的合法权益,律师要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能,超过合理使用年限后若继续使用的,产权人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
 
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