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房地产转让的概念、条件、方式

发表日期:2014-11-11
房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与”。
房地产转让的概念、条件、方式
一、房地产转让的概念
《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》(1995)均对其从立法上予以界定:房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
  《城镇国有出让和转让暂行条例》第十九条:“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与”。
二、房地产转让的条件
房地产转让作为房地产权利人将房地产产权转移给另一方的行为,但其行为并非任意的,不受约束的,《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》等法律、法规及规章对此采取了区分情况、区分对待的方法,从两个角度对房地产转让的条件作出界定,一是房地产转让的禁止条件,一是允许条件。
  禁止条件:
  禁止房地产转让的情形包括:
  1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  2、依法收回土地使用权的;
  3、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  4、权属有争议的;
  5、未依法登记领取权属证书的;
  6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  法律、法规规定禁止转让的其他情形,是一种灵活性安排,既包括现行法律、行政法规规定的其他情形,也包括将来法律、行政法规就新的情况作出的决定,必须指出的是,这里所述禁止转让情形不包括一般部门规章、地方立法和地方规章规定的情形。  
  1、以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件。
  (1)按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
  (2)按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施,公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。
  (3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房地产所有权证书。
  《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》等之所以对以出让方式取得的土地使用权的房地产转让的条件作出上述规定,其意义在于:解决房地产转让突出存在的“炒地皮”、投机牟取暴利的现象,以维护国家利益和当事人的合法权益。立法中总结了我国一些地方和实践经验。如深圳市规定,转让国有土地使用权必须领有国有土地使用证,并在缴纳土地使用权出让金之外,要求投入开发房屋建设的资金达到投资总额的25%;上海市、海口市等地也有类似规定。与此同时,也参考了国外关于禁止土地投机的规定。如日本《土地基本法》第4条规定:土地不准作为投机交易的对象。
  2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件。
  以划拨方式取得的土地使用权,一般是无偿的或者仅缴纳补偿、安置等费用后而取得的。因此,原则上不允许进入房地产市场。但是,考虑到目前以划拨方式取得的土地使用权进入房地产市场的现实,同时也考虑到土地的利用效能和经济价值,《城市房地产管理法》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市房地产转让管理规定》对以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的程序及土地收益的处理作出规定,另最近最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产问题的批复》法释 [2003]6号也作了明确规定。
  按照上述法律、法规和规章及解释的规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附属物可以转让、出租、抵押。
  (1)土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人;
  (2)领有国有土地使用证;
  (3)具有地上建筑物、其他附属物合法产权证明;
  (4)依照规定签订土地转让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地出让金。
  以划拨方式取得土地使用权的房地产转让在实际运作中分两种情况:
  (1)办理土地出让手续,并缴纳土地使用权出让金。
  (2)不办理土地使用权出让手续,应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。这里所说的:“不办理土地使用权出让手续”的情形包括:(1)经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于下列目的:国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、法规规定的其他用地。(2)私有住宅转让仍用于居住的。(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。(4)同一宗地上部分房屋转让,而土地使用权不可分割转让的。(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的。(7)县级以上人民政府暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
三、房地产转让的方式
(一)房地产买卖,这是房地产转让的主要方式,转让人将房地产移转给受让人所有,受让人取得房地产权并支付相应价款。必须注意,城市房地产买卖中的地产只能转移使用权,所有权仍属国家。
(二)房地产赠与,即赠与人将房地产无偿转移给受赠人的行为。需要注意:城市公有房屋的所有权属于国家,使用单位或者个人不得进行赠与,土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。
(三)其他合法方式。主要有:(1)以房地产价格入股,与他人成立,房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营地产,而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)法律、法规规定的其他情形。
上述3中的(1)、(2)、(3)、(4)情形,近几年表现的比较多,是随房地产市场经济的发展而产生,另,互换房也是常见的一种转让形式。
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