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购买二手房的条件 如何防止二手房中介乱收费

发表日期:2014-11-15
购买二手房的条件 如何防止二手房中介乱收费 二手房买卖的税费规定较多、较复杂,累计各项税费金额也比较大,估算税费负担是十分必要的。那么购买二手房需要满足哪些条件呢,如何防止二手房中介乱收费呢?
购买二手房的条件 如何防止二手房中介乱收费
        二手房买卖的税费规定较多、较复杂,累计各项税费金额也比较大,估算税费负担是十分必要的。那么购买二手房需要满足哪些条件呢,如何防止二手房中介乱收费呢?
一、购买二手房的条件
1、已取得《房屋所有权证》
        《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。  《房屋所有权证》作为房屋权属证书,是国家对房屋所有权的确认,也是房屋产权人的所有权凭证,所以购房者在购买二手房时,应首先审查出售方是否已取得《房屋所有权证》。 《城市房地产管理法》第三十七条规定:未取得房屋所有权证书的房产禁止转让。因此,购买二手房的首要条件就是看有没有取得房屋所有权证。
2、共有人同意出售的声明
        根据合同法和民法通则的规定,共有人未获其它共有人同意,擅自处分共有财产的,其行为无效。为保护购房行为,购买存在其它共有人的房屋时,应审查其它共有人是否同意出售,如夫妻一方出售房屋,应审查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房产证书上面并没有显示,比如说家庭共有的房屋在房屋所有权证书上面往往显示的只有一个人的名字。
3、承租方放弃优先购房的声明
        根据合同法第230条规定,出租方出售房屋时应通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。依据上述规定,购买二手房时,应核实拟购房屋是否存在租赁关系,如果存在,应核实出售人的出售行为是否已通知承租人,且已得到承租人认可。 否则,承租人可以向法院提出确认该房屋买卖合同无效。 北京房产律师网点评:根据最新的物权法,承租人的优先购买权已经取消。
4、房屋未设立抵押权
        根据担保法和城市房屋抵押管理办法的规定,抵押人处理抵押房屋,应获得抵押权人同意,否则不得转让房屋。依据上述规定,购买二手房应审查拟购房屋是否设有抵押权。根据城市房屋抵押管理办法的规定,房屋抵押应办理抵押登记,并在权属证书上记载抵押情况。所以,审查房屋是否设有抵押权,可审查权属证书原件是否有抵押记载。
5、与产权单位不存在限制出售约定
        根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第4条规定,已购公有住房出售人与产权单位在已购公有住房买卖合同中约定限制出售条件的,按合同约定处理。依据上述规定,购买已购公有住房时,应审查出售人与产权单位的购房合同有无限制出售条款。
6、经济适用房屋已使用一定年限
        按照《经济适用住房管理办法》第26条规定,已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后,方可按市场价上市出售。另按北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定,北京市已购经济适用住房需住满五年后方可按市场价上市出售,上面提到的居住满五年的起始日期,以交纳契税时取得期限按交缴纳契税后完税凭证记载的日期或房屋所有权证的发证日期起计算为准。
二、如何防止二手房中介乱收费
        首先,进入二手房买卖中介服务场所不要马上签二手房中介服务合同。卖房人或者购房人进门后首先应该认真阅读二手房买卖中介服务合同格式条款并谨慎思考,不急于签字,谨防掉入合同霸王条款陷阱。一些二手房买卖中介惯用的伎俩是,消费者进门就递上格式合同,不容你看清楚就催促你签字。
        其次,很多二手房买卖中介服务企业中,店堂收费公示牌和合同中,绝大多数只写明了收取中介服务费标准,但不写明收取中介服务费对应的服务项目。中介企业应该给买卖双方提供哪些服务,中介企业有的说不清楚,认为买卖双方自己签订买卖合同就算完事了。有的标明中介服务费保底最低收1000元,有的各收买卖方成交价的1。5%。消费者对于超过标准的部分应理直气壮地拒付,而且应要求二手房买卖中介服务企业提供对应的服务项目。
        最后,二手房中介服务企业收取了中介服务费后,就应该提供对应的代交买卖房屋的各类税费服务,但必须按照物价部门审核的标准收取,二手房中介服务企业不得加收金额,还必须提供各类税费的原始发票给消费者。
        有为数不少的中介利用非法手段牟取暴利,损害消费者利益,尽管我国的法律对此进行了一定的监管,但乱收费等现象仍屡禁不止。所以消费者在购买二手房找中介时应注意相关事项,也应注意所签订的中介合同的条款,尽量防止中介乱收费的现象出现,但如果实在没防止这一现象,最好携带中介合同去咨询专业的律师,看如何更好的维护您的权利。
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