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北京律师提醒二手房交易所需费用及签订合同的注意事项

发表日期:2014-11-15
北京律师提醒二手房交易所需费用及签订合同的注意事项 为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。那么二手房交易需要哪些费用呢,购买二手房签订合同应注意哪些事项呢?
北京律师提醒二手房交易所需费用及签订合同的注意事项
        为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。那么二手房交易需要哪些费用呢,购买二手房签订合同应注意哪些事项呢?   
一、二手房交易的所需费用
        二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种,包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中,营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税,合计税率为5.55%; 对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税; 印花税为房屋买卖成交价的0. 15‰; 个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%; 普通住宅的契税为2%,高档商品房契税为4%。
二、购买二手房签订合同应注意的事项
        签订二手房买卖合同必须注意的事项:
1、必须确认房主真实身份
        买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。
2、必须明确双方违约责任
        因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款过户时间
        在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
4、必须注明费用交接时间
        这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
       人们急于买卖房屋时,往往会忽视法律风险。对一般人来说,买房是一辈子的大事,因此在买房时,应当有法律意识。多了解我国关于房屋买卖的法律法规,特别是要搞清楚买卖合同成立生效和房屋所有权转移之间的关系。然而市场风险无处不在,如果想踏踏实实地购房,建议咨询一下专业律师,尤其是在签订二手房买卖合同时,专业的意见往往能避免很多纠纷。
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