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北京律师提醒如何处理二手房买卖纠纷

发表日期:2014-12-5
北京律师提醒如何处理二手房买卖纠纷 传统的二手房买卖大都经过房产中介来进行,需要交付一定的中介费用,但随着互联网的普遍应用,人们完全可以通过网络来进行二手房的买卖...
北京律师提醒如何处理二手房买卖纠纷
        传统的二手房买卖大都经过房产中介来进行,需要交付一定的中介费用,但随着互联网的普遍应用,人们完全可以通过网络来进行二手房的买卖,二手房买卖存在哪些风险呢,如何处理二手房买卖的纠纷呢? 
一、二手房买卖存在哪些风险
(一)看房中的法律风险。
        看房主要包括实地查看房屋的基本状况和对房屋产权的核实调查。这是规避签约风险的重大步骤。但是,在实际房屋交易过程中很多买房人往往关注到了第一点,即实地查看了房屋的位置和内部结构,却往往忽视了对房屋产权的调查核实。而第二点恰恰是法律风险高发点。在现实交易中,由部分产权人签订房屋买卖合同最终毁约引起了许多纠纷。
(二)签约过程中的法律风险。
        二手房房屋买卖合同的签订是房屋买卖过程中最重要的环节,也是最可能出现问题的环节。根据《物权法》第15条的规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,二手房买卖合同的签订只要符合合同有效成立的条件就发生法律效力。
        现在的二手房买卖中,最常见的现象就是“一房二卖”。 一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,又称房屋的二重买卖。有时,甚至会出现一房多卖(三个以上)的情形。
(三)过户、交房中的法律风险。
        过户、交房是二手房买卖的最后的步骤,在实务中这两个步骤往往同时发生。因此这里将其放在一起探究。从物权变动方面来看,物权有公示原则,即,物权的享有和变动必须以一定的公示方式向社会公开,以便社会公众知悉。大陆法系就物权变动的效力有三种立法例:一是以德国为代表的成立要件主义,二是以法国和日本为代表的对抗要件主义,三是我国的折衷主义,即以成立要件为原则,兼采用对抗要件主义。我国《物权法》第9条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消失,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。在我国,二手房买卖需要在签订合同后完成公示才能完成房屋所有权的转移。而房屋作为不动产,其公示的方式为登记,不登记不得对抗善意第三人。但是,近年来,因为房屋登记引发了不少争议。
二、如何处理二手房买卖纠纷
        根据我国法律规定和司法实践,解决二手房交易纠纷的主要途径包括:
(一)协商。协商是指当事人行使自己的合法处分权,互谅互让、协商解决纠纷的一种方式。
(二)调解。调解是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下,二手房交易纠纷当事人达成协议解决纠纷的一种方式。
(三)仲裁。仲裁是指二手房交易纠纷双方当事人依据他们事先或事后达成的仲裁协议,自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机构,由该仲裁机构依据有关法律和事实作出裁决以解决争议的一种方式。
(四)诉讼。诉讼是指二手房交易纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决争议的一种方式。
        以仲裁和诉讼方式解决纠纷的,所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的,对当事人具有法律约束力。聘请北京律师,选择律师事务所,关注最新法制动态,请选择浩伟北京律师事务所
 
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