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北京合同法律顾问律师咨询-出租人违反权利瑕疵担保义务的构成要件

发表日期:2015-11-20
北京合同法律顾问律师咨询-出租人违反权利瑕疵担保义务的构成要件 出租人负瑕疵担任责任,其根据是租赁合同为有偿契约,类推适用关于买卖合同的规定,从而使出租人与出卖人同样负瑕疵担保责任。出租人的瑕疵担保责任分为物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任两种。
北京合同法律顾问律师咨询-出租人违反权利瑕疵担保义务的构成要件

        出租人负瑕疵担任责任,其根据是租赁合同为有偿契约,类推适用关于买卖合同的规定,从而使出租人与出卖人同样负瑕疵担保责任。出租人的瑕疵担保责任分为物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任两种。我们在这里只讨论出租人的权利瑕疵担保责任。对于这一问题,在实践中有着十分重要的意义。

        所谓出租人的权利瑕疵担保,是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而妨碍承租人依约对租赁物进行使用、收益。在第三人对承租人主张权利致使承租人不能依约定对租赁物进行使用、收益时,出租人即应负权利瑕疵担保责任。此时承租人有权不付或减付租金。对此,合同法第228条第1款明确规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”



在司法实践中,具体认定权利瑕疵担保责任时,应具备以下四个构成要件:

1、
第三人向承租人主张权利。
        如第三人不向承租人主张权利,即使租赁物上存在第三人的权利,也不发生权利瑕疵担保责任。

2、第三人主张的权利妨碍了承租人对租赁物进行使用、收益。
        如第三人主张主张的权利不会妨碍承租人对租赁物进行使用、收益,则不发生出租人的权利瑕疵担保责任。

3、承租人在订立合同时不知道有权利瑕疵。
        如承租人在订立合同时明知有权利瑕疵,而其自愿承担了第三人主张权利的风险,出租人不负权利瑕疵担保责任,但承租人仍有权解除或终止合同。

4、必须是承租人作出通知后出租人不能予以及时的救济。
        承租人在第三人主张权利时,应当及时通知出租人,以使出租人采取救济措施。如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的,则出租人对承租人的损失不负赔偿责任;相反,承租人应当赔偿出租人因此所受到的损害。
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