北京浩伟律师事务所
BEIJING HAOWEI LAW FIRM

北京企业法律顾问律师咨询-相邻关系的概念和原则

发表日期:2017-2-17
北京企业法律顾问律师咨询-相邻关系的概念和原则 相邻关系具有以下特征:第一,相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。第二,相邻关系的客体并不是财产本身,而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益,如噪音
北京企业法律顾问律师咨询-相邻关系的概念和原则    

一、相邻关系的概念    

        相邻不动产的所有人或使用人在各自行使自己的合法权利时,都要尊重他方所有人或使用人的权利,相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制,法律将这种相邻人间的关系用权利义务的形式确定下来,就是相邻关系。可见,相邻关系是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人,在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。    

        不动产相邻关系,从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸,同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制;反之亦然。例如,甲、乙都是集体所有的土地的承包经营人,甲承包的土地处于乙承包的土地与公用通道之间,乙如果不通过甲承包的土地就不能到达公用通道,或者虽有其他通道但非常不便,乙就有权通过甲承包的土地到达公用通道或自己承包的土地。这样,在甲、乙两个承包经营人之间就发生了相邻关系。这种相邻关系对于乙来说,是其土地使用权的合理延伸;而对于甲来说,是对其土地使用权的必要限制。这种财产权利的合理延伸和必要限制,既无损于所有人或使用人的正当权益,同时也满足了对方的合理需要;对于充分发挥财产的效用、促进社会经济的发展、稳定社会秩序,具有重要意义。


    
不动产相邻关系具有以下特征:第一,相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。相邻人可以是公民,也可以是法人;可以是财产所有人如集体组织、房屋所有人,也可以是非所有人如承包经营人、承租人。第二,相邻关系的客体并不是财产本身,而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益,如噪音影响邻人休息,对于财产本身的归属并不发生争议。第三,相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关,即两个或两个以上所有人或使用人的财产应当是相邻的。如上例承包经营人乙不通过承包经营人甲的土地不能到达自己承包的土地。如果甲、乙之间的土地一个在河北,一个在西藏,自然就不可能发生这种通行关系。所谓“相邻”,不以不动产的直接相邻为限。例如甲、乙两村处于同一条河流的上下游,两村虽然不直接相邻,但亦可能因用水、流水、截水与排水关系,而有相邻关系适用的余地。    

二、处理相邻关系的原则    

        在实际生活中,相邻人因相邻不动产的权利的行使必然地会发生这样或那样的关系,如果处理不好,就会发生矛盾,产生纠纷,影响正常的社会秩序。因此,应当按照法律关于相邻关系的原则和各项具体规定妥善、正确地处理相邻关系。相邻关系和其他民事法律关系一样,受我国民法基本原则的指导。因此,处理相邻关系必须遵守我国民法的基本原则。例如,公民的民事权益受法律保护,民事活动应当尊重社会公德、不得损害社会公共利益。同时,我国法律对处理相邻关系还规定了一些特殊原则。民法通则第83条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。 

据此,处理相邻关系应遵循下列三项原则:    

1、有利生产,方便生活。
        相邻关系是人们在生产、生活中对于相互毗邻的不动产的占有、使用、收益、处分而发生的权利义务关系,直接关系到人们的生产和生活的正常进行。因此,处理相邻关系应当以有利生产、方便生活为原则。例如,甲、乙、丙三个承包经营人承包的土地相互毗连,其土地都是长期依靠同一条小溪灌溉,甲承包的土地处于小溪的上游,乙承包的土地处于小溪的中游,丙承包的土地处于下游。由于天旱水源不足,小溪的水源不能满足土地灌溉的需要。这时,甲或乙都不能截断溪流仅供自己的土地灌溉;而是要正确处理用水相邻关系,把有限的水用于三人最需要、经济效益最大的地块,以减少不必要的损失,发挥最大的经济效益,促进生产的发展。    

2、团结互助。
        在我们社会主义国家,国家、集体和个人的根本利益是一致的。在社会生活的各个方面,人与人的关系在本质上都是一种互助协作的关系。这根源于劳动人民在社会主义生产关系中的共同利益,与以私有制为基础的社会关系是根本不同的。因此,有必要而且也能够依团结互助的原则处理相邻关系。例如,在乙必须通过甲的土地才能从公用通道到达乙的土地时,甲应当允许。再如,低地的所有人或使用人对于高地的自然流水应当允许流往自己的土地,不得堵截,使高地遭受损失。团结互助原则还要求相邻人应当协商解决相邻纠纷,应当互谅互让、尊重对方的权益;不能只顾自己的利益而无视邻人的合法权益。    

3、公平合理。
        我国法律严格保护民事权利,任何组织或个人都不得非法侵犯。而相邻关系从本质上是对一方权利的需要,从社会整体利益考虑作出的规定;不仅不与保护民事权利的原则相矛盾,而且是对公民、法人的民事权利的更充分的保护。因此,应当公平合理地处理相邻关系,一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须在合理、必要的限度内为之;并且要求各方在享受权利的同时,亦应承担一定的义务。例如,相邻一方因架设电线或埋设电缆、管道必须使用他方的土地,他方应当允许,但使用的一方应当选择危害最小的地点和方法安设,对所占用的土地和施工造成的损失给予补偿,并且应于事后清理现场。有利生产、方便生活,团结互助,公平合理,这是处理相邻关系的三项原则。这三项原则又是互相联系的:在实际处理相邻关系的时候,应当综合平衡相邻各方的权利和利益,综合考虑这三项原则的精神,从有利生产、方便生活出发,本着团结互助的要求,公平合理地处理相邻关系。    
法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。    

三、几种主要的相邻关系    

相邻关系的范围非常广泛,情况也很复杂,这里只列举几类常见的相邻关系。    

1、相邻土地使用关系。    
        相邻一方的建筑物或土地,处于邻人的土地包围之中,非经过邻人的土地不能到达公用通道,或虽有其他通道但需要较高的费用或十分不便的,可以通过邻人的土地以到达公用通道。但通行人在选择道路时,应当选择最必要、损失最少的路线:如只需小道即可,就不得开辟大道;能够在荒地上开辟道路,就不得在耕地上开辟。通行人还应对因通行给邻地造成的损害予以赔偿。历史上形成的通道,土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道,以免妨碍邻人通行。如果确实需要改道,应取得邻人的同意。    

2、相邻防险、排污关系。    
        相邻一方在开挖土地(如打水井、挖地窑、筑水渠、修粪池等)、建筑施工(如盖高楼、修围墙)时,不得使邻地的地基发生动摇,不得使邻地的建筑物受到危害;相邻一方的建筑物有倾倒的危险,威胁邻人的生命、财产安全,相邻一方应当采取预防措施,如加固、拆除;相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射、恶臭物品时,应当与邻地建筑物保持一定距离,或者采取预防措施和安全装置。相邻他方在对方未尽此义务的情况下,有权要求排除妨害、赔偿损失。相邻人,尤其是化工企业、事业单位,在生产、研究过程中,排放废气、废水、废渣,不得超过国家规定的排放标准。相邻他方对超标排放,有权要求相邻人排除妨害,即按国家规定的排放标准排放、治理,而且对造成的损害还有权要求赔偿。    

3、相邻用水、流水、截水、排水关系。    
        相邻人应当保持水的自然流向;在需要改变流向并影响相邻他方用水时,应征得他方的同意,并对由此造成的损失给予适当补偿。为了灌溉土地,需要提高上游的水位、建筑水坝,必须附着于对岸时,对岸的土地所有人或使用人应当允许;如果对岸的土地所有人或使用人也使用水坝及其他设施时,应按受益的大小,分担费用。水流经过地的所有人或使用人都可以使用流水,但应当共同协商、合理分配使用。如果来自高地段的自然流水,常为低地段的所有人或使用人使用,即使高地段所有人或使用人也需要此水,也不得全部堵截,断绝低地段的用水,以免给低地的所有人或使用人造成损失。低地的所有人或使用人应当允许高地的自然流水流经其地,不得擅自筑坝堵截,影响高地段的排水。相邻一方在为房屋设置管、槽或其他装置时,不得使房屋雨水直接注泻于邻人建筑物上或土地上。    

4、相邻管线安设关系。    
        相邻人因埋设管道如油管、水管、煤气管,架设线路如输电线路、通讯线路,需要经过他方的土地时,他方应当允许。但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿,并于事后清理现场。    

5、相邻光照、通风、音响、震动关系。    
        相邻人在建造建筑物时,应当与邻人的建筑物留有一定的距离,以免影响邻人建筑物的通风、采光和日照。相邻各方应当注意环境清洁、舒适,讲究精神文明,不得以高音、噪音、喧嚣、震动等妨碍邻人的工作、生活和休息。否则,邻人有权请求停止侵害。    

6、相邻竹木归属关系。    
        相邻地界上的竹木、分界墙、分界沟等,如果所有权无法确定时,推定为相邻双方共有财产,其权利义务适用按份共有的原则。对于相邻他方土地的竹木根枝超越地界,并影响自己对土地的使用,如妨碍自己土地的庄稼采光,相邻人有权请求相邻他方除去越界的竹木根枝。如果他方经过请求不予除去,相邻人可以自行除去。当然,越界竹木根枝如对相邻人的财产使用并无影响,则相邻人无权请求除去。不动产权利人因上述用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。
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