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吴烨律师成功办理2起物业服务合同纠纷

发表日期:2019-1-7
吴烨律师成功办理2起物业服务合同纠纷 物业服务合同纠纷是目前较为常见的一种服务合同纠纷,我所律师吴烨做为专业合同纠纷律师,成功为顾问单位代理多起服务合同纠纷,以下是具有代表性的两起纠纷案例,其代理意见均获得法院支持。
吴烨律师成功办理2起物业服务合同纠纷
 
物业服务合同纠纷是目前较为常见的一种服务合同纠纷,我所律师吴烨做为专业合同纠纷律师,成功为顾问单位代理多起服务合同纠纷,以下是具有代表性的两起纠纷案例,其代理意见均获得法院支持。
 
一、后任物业是否具有权利追偿业主所欠向前任物业费用的权利?
 
1、案件基本情况:
 
原告:物业公司   被告:业主
诉讼请求:支付2001年1月至2007年12月的物业费
判决结果:被告支付2001年1月至2007年12月的物业费47290.76元
 
2、争议:原告是被告小区的物业服务公司,该小区至今未成立业主委员会。2000年,开发商曾与另外一家物业公司(以下称前任物业)签订物业服务委托合同,实施物业服务,后因其经营不善,退出了该小区,并将遗留的所有物业费债权转让给了原告。原告于2004年1月与开发商签订物业服务委托合同,开始实施物业服务。被告从2001年1月入驻至起诉,从未交过物业费,原告多次催缴未果,于2008年1月将被告诉至法院。被告认为,原告无权索要前任物业所产生的物业费,且2005年之前的物业费已经过了诉讼时效。开发商未经业主同意,无权指定物业公司。
 
3、分析:首先,债权人可以将其对债务人享有的债权转让给第三人,前任物业通过债权转让协议的形式,将其对被告所享有的债权转让给原告,原告通过在小区宣传栏张贴公告的形式向所有业主进行了公示,该债权的转让和取得是合法有效的。原告作为债权人,有权向被告追索前任物业产生的物业费。
 
其次,关于物业费诉讼时效的问题,由于物业服务关系的特殊性,严格按照2年的诉讼时效规定执行,会造成滥诉且不利于双方关系的和谐。因此法律明确规定审理追索物业服务费的案件,在适用诉讼时效时不宜过苛,只要不属于明显怠于行使权利的情形,就不应认定为超过诉讼时效。原告自入驻以来,每半年不间断的催缴物业费,对于前任物业产生的物业费,原告自债权转让协议生效之日起才享有债权人的权利,因此时效的起算点应为2004年1月,而不是2001年。
 
再次,被诉业主总是以物业服务合同不是和自己签订为由否认合同的有效性,但法律明确规定,在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,对全体业主具有约束力。因此,法院最终支持了原告的诉讼请求。
 
二、不乘坐电梯还要承担物业费用吗
 
1、案件基本情况:
 
原告:物业公司   被告:业主
 
诉讼请求:支付2002年6月至2007年5月的物业费
 
判决结果:被告支付2002年6月至2007年5月的物业费  4393.60元
 
2、争议:被告从入驻至起诉,每年都交纳部分物业费,所欠的是物业费中的电梯费部分。被告认为其居住在一楼,从来不乘坐电梯,不享受权利就不应承担义务,所以不应交纳物业费。
 
3、分析:首先,原告是通过被告小区物业管理委员会招标形式入驻该小区进行物业服务的,原告与物业管理委员会签订的物业服务委托合同对全体业主具有约束力,合同中并未对居住在一层的业主减免电梯费的问题作出特别约定。因此,被告应当按照合同的约定,交纳全部物业费,否则视为违约。其次,电梯作为小区公用设施之一,小区所有业主均对其享有使用、维修、养护的权利和义务。物权法明确规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
 
在物业服务合同纠纷中,很多业主认为物业服务完全是我个人与物业公司之间的关系,我交物业费给物业公司,物业公司就应该按照我的要求提供服务。而物业公司是为小区全体业主服务的,物业费的收缴率与物业服务的质量,进而与全体业主的利益息息相关。如果每位业主都从自身利益出发,住一层的不交电梯费,房屋空置的不交物业费、供暖费,甚至恶意拖欠,那么损害的将是全体业主的利益。
 
承办人:吴烨律师  
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